2021-06-14 第204回国会 参議院 内閣委員会 第27号
注視区域については検討中とのことですが、特別注視区域に指定されると重要事項説明義務が生ずるとされています。売買などの契約に先立って、宅地建物取引士の方が説明をすることになりますけれども、これは書面に特別注視区域に指定されていると一行書けばいいというものではありません。根拠法令を資料に付けた上で、こんな会話が展開されることになるかもしれません。
注視区域については検討中とのことですが、特別注視区域に指定されると重要事項説明義務が生ずるとされています。売買などの契約に先立って、宅地建物取引士の方が説明をすることになりますけれども、これは書面に特別注視区域に指定されていると一行書けばいいというものではありません。根拠法令を資料に付けた上で、こんな会話が展開されることになるかもしれません。
しかし、今御説明のあった例えば宅建事業者を介するような場合には重要事項説明できちっと手続がなされると思いますが、そうした宅建事業者を介さない相対取引のような場合には単に届出を手続として失念するようなケースも考えられようかと思います。
また、不動産取引を仲介されます事業者の方々に御協力をいただきまして、宅地建物取引業法に基づきます重要事項説明として、対象となる土地等の買手の方に対しまして事前届出の手続について御説明をいただくということも検討しているところでございます。 以上でございます。
具体的には、宅地建物取引業法に基づきます重要事項説明として、対象となる土地等の買手に対しまして事前届出の手続について御説明をしていただくということも検討したいと考えているところでございます。 以上でございます。
衆議院段階の答弁で、不動産取引に与える影響について可能性は低いとか小さいとかとの答弁がなされていますが、注視区域、特別注視区域に指定されれば、これは重要事項説明の対象となり、地価に影響が出ることは必至です。 本法案の国会提出前に不動産関係者との意見交換は行われましたでしょうか。
また、不動産取引を仲介する事業者の方々に御協力をいただき、宅地建物取引業法に基づく重要事項説明として、対象となる土地等の買手に対し、事前届出の手続について説明していただくことも検討してまいります。 加えて、本法案に基づく措置の実施状況について、政府としてしっかり説明責任を果たしていくことは極めて重要であると考えます。
次に、本法案に基づく事前届出と宅地建物取引業法の重要事項説明の関係について御質問をいただきました。 宅地建物取引業法においては、宅地建物取引業者に対し、契約締結の判断に大きな影響を与える重要事項について、売買契約成立までの間に買主に説明することを義務付けていると承知しています。
土地関係法令による規制は、宅地建物取引業法に基づく重要事項説明として、契約の前に説明を受けることとなります。本法案による事前届出についても、重要事項説明の中に位置付けて、義務の説明を確実に当事者に伝えるなど、関係行政庁の協力を得て、この規定の実効性を高めるべきと考えます。この点について、大臣にお尋ねします。
しかも、そこで事前届出義務がかかるから重要事項説明をしてと、一番影響を受ける方々じゃないですか。何でその方々の話を全く聞いていないんですか。信じ難いですよ、もう。 小此木大臣、この法案の検討に当たって、有識者会議以外に、先ほど答弁もありましたけれども、有識者ではなくて、これはパブリックコメントをやっていませんでしょう。国民一般から意見を聴取するようなことというのはされているんですか。
○赤嶺委員 前回の質疑の中で、買主は宅建業法に基づく重要事項説明として事前届出義務がある旨の説明を受けることになるという答弁がありました。売主への説明はどうなるんですか。
宅地建物取引業者が媒介等を行わない直接取引におきましては、宅地建物取引業者による重要事項説明は行われないということになります。
○濱村委員 重要事項説明を想定しているという話でした。これは大事だなと思います。 その上で、直接取引の場合、重要事項は売主さんがちゃんと提示しなければいけないと思います。直接取引の場合は、事前届出、買主が認識しなければいけないんでしょうか。あるいは、買主が届出必要と認識できるためにはどういうことを政府としては取り組まれるのか。この点について伺いたいと思います。
さらに、宅地建物取引業法に基づく重要事項説明として位置づけることを想定しており、宅地建物取引業者の媒介等により区域内の土地等を購入する買主は、売買契約が成立するまでの間に、重要事項説明として、事前届出義務がある旨の説明を受けることとなります。 以上でございます。
一方で、こういう災害の危険性が高い区域にお住まいの場合、災害時の避難の必要性などについては、公共団体から周知啓発、こういったことが日頃から、こういう危ないというふうに指定された区域ではされるものと承知しておりますし、また、仮にそういったものが今度は既存住宅として売りに出されるといったときには、既存住宅の売買のときにおいて、重要事項説明におきまして、例えば土砂災害特別警戒区域等のゾーンに入っていて制限
また、ちょっと視点が変わりますが、不動産売買におけるオンラインによる重要事項説明、いわゆるＩＴ重説と言っているものですが、これは令和元年十月に開始した社会実験をやっておりますが、その参加事業者がコロナの影響を受けて急増するといった動きも見られております。これは新築と既存と両方のものでございますが。そして、本年三月末より本格運用を始めております。 また、リフォームの方でございます。
また、宅建業法に基づく売買契約等で重要事項説明書がありますけれども、これについてもデジタル化がなされ、また、振り込み詐欺の救済法に基づいて被害回復分配金が支払いされることがありますけれども、この支払決定の書面もデジタル化の対象となっているところでございます。
宅地建物取引業法に基づく重要事項説明書につきましては、同じ国土交通省におきまして、改正法の施行までに社会実験を十分行い、承諾に係る手続に限らず、重要事項説明時のトラブル防止のための詳細な手続をガイドラインとして定めるとともに、業界団体等への周知徹底をされるものと承知しております。
○川内委員 さらに、昨年、コロナ対応の規制改革の要望について、訪問販売における申込み内容、重要事項説明書類の電磁的交付について、五月一日に要望を受けて、五月十八日に回答しておりますが、「対応困難」「訪問販売における書面の交付については、突然自宅等を訪問された消費者が取引条件を確認しないまま取引行為をすること等によるトラブルが多いことから、消費者保護の観点からその場で書面を交付することにより取引条件を
今回の整備法案におきましては、宅地建物の売買契約等の締結前に契約当事者に交付すべき重要事項説明書を電子的方法により交付することを可能とすることとしておりまして、法案が通りましたら、これにより、重要事項説明に係る手続をオンラインで完結させることが可能になる。まあこれ、対面の見直しということになるんですけれども、このようなものも盛り込まれておるというところでございます。
また、事前に水害リスクを把握する観点からも、昨年八月、不動産の購入者等に対する重要事項説明の際に、取引物件の所在地における水害リスク、これをしっかりと事前に説明をするように義務化をしたところでございます。 地域住民の安心、安全を確保するために、流域治水の旗振り役として、国交省が責任感を持ってこれを進めていきたいと思います。
昨年の六月には都市計画の法律が改定されましたし、宅建法の重要事項説明の中で、この水害についても触れることが決まりました。こういう部局内での連携というのが着実に進んでいるなということに大変感心しております。
例えば、民法の受取証書、債権証書、金融商品取引契約及びそのクーリングオフ、不動産取引での重要事項説明書面、定期借地契約、定期建物賃貸借契約、特定継続役務提供等における契約前後の契約等書面等々、書面原則が原則電子化でもいいよという進んだものもあろうかと思います。
御指摘ございました宅建業法に基づきます重要事項説明でございますが、これは取引に関しまして最低限説明すべき事項につきまして宅建業者に説明を義務付けるものでございます。例えば、登記上の権利関係、法令に基づく土地利用制限の内容などが説明内容として法令上明記されてございますけれども、御指摘ございましたように、液状化リスクについては重要事項説明の項目としては位置付けられておりません。
具体的に言いますと、これは補助金に関する手続ですから、サブリースの内容に関するオーナーの理解を再確認するために、補助申請時にも、家賃の支払いや変更に関すること、あるいは契約の更新や解除に関することなどの法令上の重要事項説明をオーナーがしっかりと受けたという旨を確認するということにしております。
その後、現場での運用や定着の状況も踏まえ、実務上の課題や対応策について検討、調整を行いまして、今般、水害ハザードマップにおける取引対象物件の所在地に係る説明を重要事項説明の対象項目として位置づけ、不動産の売買、賃貸の契約に際し、宅地建物取引業者に説明を義務づけること等を内容とする省令改正を行い、今月十七日に公布し、八月二十八日より施行するということとしたところでございます。
いわゆる重要事項説明でございます。 これは、消費者保護の観点から、これを買われる方、買い主が取引の物件あるいは取引の条件等に対して十分に理解した上で契約締結の意思決定ができるように、必要な事項を宅建業者に説明を義務づけている、こういうことだと思います。 重要説明事項は非常に多岐にわたっておりまして、必要最小限のものとすべきという御意見もございます。
ですから、質問をしたいんですけれども、新築マンションの購入契約前に受ける重要事項説明、これは宅建業法により義務づけられておりますが、マンションの特性とも言える、今お話ししてきたような区分所有権とか管理組合、みんなが入らなきゃいけないんだ、当たり前のことなんだ、これをわかってもらうということをまず購入前にやってもらうようにするべきじゃないでしょうか。
先ほど申し上げましたマスターリース契約の締結時におきましては、これは家賃、それから賃貸の条件、契約期間に関する事項、マスターリース契約の内容、その履行に関する事項について重要事項説明として義務付けることとしておりますので、先ほどお話ございました金融機関から融資を受けた場合の償還計画についてはこの重要事項説明の対象としては含まれておりません。
今御指摘ございました重要事項説明も、これはしっかり現場の方で法律の趣旨にのっとって展開されるということが大変大事でありまして、具体的な内容はこれから下位の法令あるいはガイドラインでもって明確化してまいりますけれども、今の時点では家賃の変更条件、契約解除の条件、管理業務の実施内容等を定めることを想定しておりますけれども、これは私ども、既に宅建業法でも重要事項説明の、こういった業界団体と連携をして一定の
○岩本剛人君 今御答弁でもあったんですけれども、そのオーナー側、いわゆる賃貸人、オーナー側にやっぱりリスクをしっかり認識してもらうというような御答弁があったんですけれども、この重要事項説明書、書面で交付するということになっているんですけれども、この重要事項説明をするときに、将来家賃が減額していくだとか、そういうリスクを、正確な情報といいますか、リスクだけではなくて正確な情報、考え方をオーナーの方々に